Pachter 65 jaar: oud recht
Met de wetswijziging van 1 september 2007 ging het systeem van opzegging en verlenging van (reguliere) pachtovereenkomsten op de schop. Voorheen kon de verpachter de pachtovereenkomst telkens tegen het einde van de pachttermijn zonder enige motivering opzeggen, waarna de pachter vervolgens bij de Pachtkamer een verzoek tot verlenging van de pacht kon indienen. Volgens het systeem vanaf 1 september 2007 kan de verpachter de pachtovereenkomst alleen tegen het einde van de pachttermijn opzeggen voor zover hij dat gemotiveerd doet. Hij moet zich dan concreet op een wettelijke opzeggingsgrond kunnen beroepen. Als de pachter binnen zes weken schriftelijk tegen de opzeggingsbrief van de verpachter protesteert, blijft de pachtovereenkomst doorlopen en zal de verpachter een procedure bij de Pachtkamer moeten starten om de pachtovereenkomst alsnog te beëindigen. Volgens de oude Pachtwet moest de Pachtkamer een verzoek van de pachter om verlening van de pacht afwijzen, na een door de verpachter gedane opzegging. De voorwaarde hiervoor was dat de pachter voor het einde van de lopende pachttermijn de leeftijd van 65 jaar had bereikt of zou bereiken en de verpachter om die reden bezwaar maakte tegen de verzochte verlenging. Doorslaggevend was dus de wil van de verpachter. Als de verpachter wilde dat de pachtovereenkomst zou eindigen bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter, dan moest de Pachtkamer die wil honoreren en werd de pacht beëindigd. Daarmee was het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter naar oud recht in feite een wettelijke opzeggingsgrond voor de verpachter. De pachter kon in zo’n geval een pachtbeëindiging alleen nog voorkomen door bij de Pachtkamer tijdig een indeplaatsstelling te vorderen voor zijn kind, stiefkind of pleegkind.
Pachter 65 jaar: huidig recht
Met ingang van 1 september 2007 is het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter in de wet geschrapt als opzeggingsgrond. De verpachter kan naar huidig recht niet meer eenzijdig aanturen op een beëindiging van de pacht met het enkele argument dat de pachter de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt. De bedoeling van de wetgever was en is dat de leeftijd van 65 jaar in pachtbeëindigingsprocedures uitsluitend nog een indirecte rol als afwegingsfactor kan spelen in twee situaties. In de eerste plaats bij de beantwoording van de vraag of het belang van de verpachter bij een beëindiging van de pacht in een bepaalde situatie wel of niet zwaarder weegt dan het belang van de pachter bij voortzetting van de pacht. De Pachtkamer moet in dat verband een redelijkheidstoets uitvoeren (artikel 370 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek) waarbij alle belangen over en weer tegen elkaar moeten worden afgewogen. De leeftijd 65 jaar is daarbij slechts een van de meerdere afwegingsfactoren. In de tweede plaats kan het bereiken van de leeftijd van 65 jaar een indirecte rol spelen bij de beantwoording van de vraag of het gepachte door de pachter nog bedrijfsmatig ter uitoefening van de landbouw wordt geëxploiteerd. Anders dan onder de oude Pachtwet geldt sinds 1 september 2007 de wettelijke eis dat het gepachte zodanig bedrijfsmatig moet worden geëxploiteerd dat sprake is van een complex van economische landbouwkundige activiteiten gericht op winst. De pachter die hieraan niet voldoet, loopt het risico dat de Pachtkamer de pacht voortijdig zal beëindigen (artikel 7:376 lid 1 sub a Burgerlijk Wetboek.) Dat geldt niet alleen specifiek voor 65-jarige pachters, maar voor alle pachters in het algemeen. Wel is het zo dat oudere pachters doorgaans eerder in de gevarenzone geraken dan jongere pachters. Zo moet een pachter, die AOW-gerechtigd is geworden en zijn landbouwactiviteiten op een lager pitje wil gaan zetten, erom denken dat niet al te rigoureus te doen. Als blijkt dat hij met het gepachte geen of nauwelijks winst meer maakt en dat hij in feite alleen nog door zijn AOW-uitkering financieel op de been wordt gehouden, kan dat voor een verpachter aanleiding zijn om via de Pachtkamer aan te sturen op een pachtbeëindiging. Inmiddels blijkt uit de rechtspraak dat de 65-jarige leeftijd van een pachter ook in andere situaties een rol kan spelen. Het gaat om situaties waarin de verpachter en pachter contractuele afspraken met elkaar hebben gemaakt over het einde van de pacht bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter. Hieronder zal ik dat toelichten.
Pachter 65 jaar: rechtspraak
Ten overstaan van de Pachtkamer van de rechtbank te Roermond was een familiegeschil aan de orde tussen enerzijds drie broers en een zus en anderzijds één broer. Die ene broer pachtte sinds 1985 een hoeve met tien hectare landbouwgrond van de ouders. In 1990 hadden de ouders, door middel van een notariële akte, de economische eigendom van de tien hectare overgedragen aan de zus en vier broers gezamenlijk met handhaving van de pachtrechten van de ene broer. Na het overlijden van de ouders zegden de zus en drie broers hun broer de pacht op. De opzeggingsbrief werd medio 2013 verzonden, waarbij de pacht werd opgezegd tegen het einde van de pachttermijn die op 1 mei 2015 verstreek. Aan deze opzegging legden zij ten grondslag dat hun broer in maart 2015 de leeftijd van 65 jaar zou bereiken en dat destijds tussen alle betrokkenen, inclusief de ouders, was afgesproken dat de pacht op 65-jarige leeftijd van de pachtende broer zou eindigen, opdat het gepachte in pachtvrije staat aan de hoogste bieder zou kunnen worden verkocht en de opbrengst tussen de vier broers en zus verdeeld zou kunnen worden. De broers en zus stelden dat deze afspraak, in aanvulling op de uit 1985 daterende pachtovereenkomst, schriftelijk was vastgelegd in de notariële akte van 1990. De Pachtkamer te Roermond besliste bij vonnis van 4 maart 2015 (zaaknr. 3175798 CV EXPL14-7075) dat de pachtovereenkomst op 1 mei 2015 moest eindigen met dien verstande dat de pachter tot 1 april 2016 uitstel kreeg om het gepachte te ontruimen. De Pachtkamer oordeelde dat genoegzaam aannemelijk was dat destijds tussen alle betrokkenen was afgesproken dat de pachter op 65-jarige leeftijd zou stoppen en dat het gepachte vervolgens aan de hoogste bieder zou worden verkocht. Deze afspraak was reeds vóór de wetswijziging van 1 september 2007 gemaakt. Sinds deze wetswijziging was het bereiken van de 65-jarige leeftijd weliswaar geen wettelijke opzeggingsgrond meer, maar volgens de Pachtkamer kon dat geen afbreuk doen aan de eerder gemaakte contractuele afspraak als zodanig. In het kader van de redelijkheidstoets en belangenafweging in de zin van artikel 370 lid 1 sub a en c Burgerlijk Wetboek achtte de Pachtkamer het redelijk en billijk dat de pachter werd gehouden aan de contractuele afspraak tot beëindiging van de pacht op 65-jarige leeftijd. In hoger beroep bij de Pachtkamer van het Hof Arnhem-Leeuwarden werd het vonnis van de Pachtkamer Roermond echter vernietigd. Het Hof oordeelde bij tussenarrest van 17 mei 2016 dat door de verpachters onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat tussen alle betrokkenen daadwerkelijk was afgesproken dat de pachter op 65-jarige leeftijd zou stoppen met de pacht. De verpachters werd opgedragen nader bewijs te leveren van hun stellingen. Over en weer werden meerdere getuigen gehoord. Bij eindarrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:7747) oordeelde het Hof dat uit de notariële akte van 1990 onvoldoende kon worden afgeleid en dat ook anderszins onvoldoende was bewezen dat tussen partijen op enig moment was afgesproken dat de pacht op 65-jarige leeftijd van de pachter zou eindigen. In het verlengde daarvan oordeelde het Hof dat de gevorderde pachtbeëindiging en ontruiming alsnog moesten worden afgewezen. Hoewel het Hof in dit specifieke geval oordeelde dat de pachtovereenkomst niet beëindigd mocht worden, kan uit het besproken arrest wel impliciet worden afgeleid dat, wanneer de verpachters de door het gestelde contractuele afspraak wel hadden weten te bewijzen, het Hof de pachtbeëindiging en ontruiming toelaatbaar zou hebben geacht. Contractuele afspraken, gericht op het eindigen van de pacht bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter, kunnen ook na de wetswijziging van 1 september 2007 dus nog wel degelijk effect sorteren.
Pachter 65 jaar: toekomstig recht; terug naar af?
In 2016 is tussen een aantal relevante belangenorganisaties van verpachters en pachters overeenstemming bereikt over de hoofdlijnen van een nieuwe wettelijke pachtregeling. In de pachtpraktijk is deze overeenstemming bekend als het “Eindakkoord van Spelderholt”. De vorige regering heeft kenbaar gemaakt voornemens te zijn een nieuw wettelijk pachtsysteem te zullen gaan uitwerken op basis van dit eindakkoord. Eén van de voorgestelde wijzigingen houdt in dat het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter (weer) als wettelijke opzeggingsgrond ingevoerd moet worden. Men is van mening dat een verpachter in de toekomst, op soortgelijke wijze als onder het oude pachtrecht vóór 1 september 2007, de pacht moet kunnen beëindigen als de pachter de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Als argument daarvoor voert men aan dat pachtgrond zeer schaars is en dat AOW-gerechtigde pachters dankzij hun AOW-uitkering voor hun inkomen niet meer uitsluitend afhankelijk zijn van de opbrengsten van de pacht. Daarom zou het billijk zijn dat zij plaats moeten maken voor jongere pachters. Persoonlijk zet ik grote vraagtekens bij deze redenering, maar ik verwacht dat in de toekomst het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter weer als beëindigingsgrond in de wet zal worden opgenomen. Terug naar af dus.
