Op 13 juli 2018 besliste de Hoge Raad in Meetinstructie 1 (ECLI:NL:HR:2018:1176) dat de koper van een woning erop mag vertrouwen dat de door de verkoopmakelaar vermelde woonoppervlakte is gemeten op basis van de voor de NVM-makelaar verplichte NVM-meetinstructie en dus de netto woon- of gebruiksoppervlakte betreft. De NVM-makelaar die de meetinstructie niet (correct) toepast handelt op grond van art. 6:162 BW onrechtmatig jegens de koper. Op 22 februari 2019 besliste de Hoge Raad in Meetinstructie 2 (ECLI:NL:HR:2019:269) dat de schade van een koper bij een meetfout moet worden bepaald door de situatie waarin de koper na aankoop verkeert te vergelijken, met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de meetfout achterwege zou zijn gebleven, en de door de makelaar verstrekte verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld.
De Hoge Raad heeft zich op 10 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1842 (Meetinstructie 3) wederom uitgelaten over de aansprakelijkheid van een verkoopmakelaar bij een meetfout. In deze zaak bleek een verkochte woning ongeveer 8 m2 kleiner te zijn dan in de verkoopinformatie vermeld stond. De koper vorderde schadevergoeding van de verkoopmakelaar. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees de vordering van de koper af omdat zij onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat zij schade had geleden noch hoe hoog haar eventuele schade zou zijn. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het gerechtshof. De Hoge Raad besliste dat indien het hof het op grond van de stellingen van de koper niet aannemelijk vond dat er schade zou zijn geleden, dit oordeel niet begrijpelijk is. Voor zover het hof de vordering zou hebben afgewezen omdat op basis van de stellingen van de koper de schade niet begroot kon worden, oordeelt de Hoge Raad dat het hof de schade dan op grond van art. 6:97 BW had moeten schatten – al dan niet na het nemen van instructiemaatregelen, bijv. het inschakelen van een gerechtelijk deskundige – dan wel partijen had moeten verwijzen naar de schadestaatprocedure.
Uit Meetinstructie 3 volgt dat een koper die geconfronteerd wordt met een onjuist woonoppervlakte niet op uitgebreide wijze de door hem geleden schade hoeft aan te tonen. Als de koper enigszins aannemelijk maakt dat hij schade heeft geleden, bijv. door aan te voeren dat zijn woning minder waard is dan de betaalde koopsom, dan is het aan de rechter om de omvang van de schade te bepalen. Dat kan de rechter doen op basis van al in het geding gebrachte stukken van partijen, door het aanstellen van een gerechtelijk deskundige (veelal een andere makelaar) of door de schade zelf ex art. 6:97 BW te schatten. Meetinstructie 3 maakt de positie van een gedupeerde koper dus iets gemakkelijker, al zien we in eerdere rechtspraak dat rechters sowieso niet snel dit soort vorderingen afwijzen.
Heeft u een woning gekocht en wordt u geconfronteerd met een meetfout van de verkoopmakelaar? Of wordt u als verkoopmakelaar aangesproken door de koper van een door u aangeboden woning? Linssen c.s. advocaten is altijd bereid om u te adviseren en waar nodig voor u te procederen. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op!
(een uitgebreide annotatie van mr. Braspenning bij HR 10 december 2021 (Meetinstructie 3) verschijnt eind februari in het tijdschrift Jurisprudentie Aansprakelijkheid (JA) bij uitgever SDU)
